此次條例草案將適用於大、小規模舊樓，本人認為局方仍以少於十層唐樓的思維去看待日後舊樓區的重建，低估了因降低強拍門檻後受影響戶數量大增的可能。以一幢伙數三百的非指定地區舊樓為例，局方若果將現時80%門檻改為70%，受影響的少數業主數量達90戶，因此局方最新修訂的門檻將會牽連甚廣。雖然，政府提出成立辦事處支援小業主，但這類措施實際效力難以評估。政府也要思考，對小業主來說，當他們的物業已經無奈進入強拍程序，又面對實力較大的發展商，究竟給予他們何種支援，才足以彌補這一群體的利益？
條例中提及「指定地區」，強拍門檻降低至六成半至七成，這一點我是支持的。七個指定地區：長沙灣、牛頭角、旺角、西營盤及上環、荃灣、灣仔及油麻地，都是舊樓甚至是「危樓」林立的地區。城市更新需要在政府主導下，下定決心邁出第一步，激發發展商動力，指定地區的選定能夠試驗條例修訂的成效，以對後續市區更新起到反饋作用。然而，對於非指定地區，政府如果希望往指定地區強拍標準靠近，未免過於急於求成，屆時所謂指定地區和非指定地區的定義則如同雞肋，二者區分度消失。
條例草案除了降低強拍門檻，亦引入了便利毗鄰地段的強拍申請，由於有關的納入方法、計算平均分數的規定等皆為新的條文，亦較為複雜，一般小市民不易明白，希望發展局能指導將設立的支援受影響小業主的辦事處對這類艱深的新方案詳細地做好公眾教育。
記得在這個法案委員會其中一個會議上，我曾經講過，強拍條例並不應該用以解決樓宇老舊的問題。我們有數以萬計的舊樓，每年都有增加的趨勢，加上舊樓的規模已經不再是三、四層高的舊樓為主，要解決舊樓破舊的問題，我們是要有一套有效的協助業主恆常維修大廈的方案，有效地維持大廈維修工程費用在一個市民可負擔的水平。新加坡國家發展部長李智陞(Minister Desmond Lee)在2022年曾經講過，「Demolition should be a last resort to remove unsound or unwanted buildings」。即是拆卸應該係我們對舊樓的最後一著，為了減少資源浪費和減少碳排放，我們更應該鼓勵及協助業主翻新他們的樓宇。
強拍條例是市區重建的一項重要工具，但畢竟強拍條件已是20多年前制定，今天市區重建及市區更新的定義不斷演變，除了拆掉殘破的，亦強調保留及修補較舊的樓宇。 市區重建及更新離不開香港的人口及經濟狀況。今天，我們在談論人口急速老化，老人家希望在原地居家安老；隨著科技化及商業模式改變，不少地方也研究容許將商廈改作商住共用的單位；另外，經濟的環境及建築及開發成本增加也減慢了市區重建的工作。以上種種也不禁令我反思降低強拍門檻是否提供足夠的力量推動市區重建及更新。
本人亦關注到法案委員會收到一些團體和市民的意見，我希望藉此機會為一部分小業主抒發意見。綜合來看，不少人均認為樓齡逾60年且位於非指定地區的樓宇強拍門檻，由8成降至7成甚至六成半的做法屬沒必要，他們希望政府做好指定地區的舊樓重建才陸續處理指定地區以外的舊樓。根據政府提供的資料，在七個指定地區樓齡達50年以上的樓宇已有4,430幢，佔全港同齡的樓宇超過4成，其實單是做指定地區已是「唔休做」。此外，小業主亦擔心降低強拍門檻以及新引入的「便利毗鄰地段強拍申請」，將有助發展商以較低收購價錢購入業權及申請強拍，削弱小業主自身的議價能力，令到小業主失去主導權之餘，他們期望當局再檢討強拍門檻以平衡小業主權益等等。
政府需要提高城市更新效率，其實仍有更多可以做，降低強拍門檻並非推動市區重建的唯一選項，政府可扮演主動角色去加快市區重建步伐。以新加坡為例，雖然強拍門檻仍維持80-90%水平，但當局積極協助及鼓勵業主採取主動，集體出售業權予發展商。期望發展局採取更加積極態度，協助小業主做前期的準備工夫及達成集體出售業權的共識，長遠來說，業主主動聯售應作為主線，有助舒緩逾萬幢舊樓老化失修問題，亦會減少業主之間、業主與發展局之間的矛盾。
強拍條例在1998年制訂，並於1999年在立法會通過及在同年實施，迄今已經25年。我曾諮詢立法會元老級人物，得悉強拍條例在1998年的立法原意，是基於一些年久失修的樓宇（例如三無大廈）長年找不到業主等情況，當時定下有關的強拍門檻是合理的。然而現在建議方案「一刀切」將門檻大幅減低，似乎偏離了當年政策制定的原意。在該條例草擬之初，詳細翻看1998年的臨時立法會會議紀要，便可以看到當時的委員就強拍條例實施之後，對社會公平及合理性的影響進行多次討論，尤其對於每一個物業或大廈少數群體業主的權益的保障，是一直以來需要平衡的重點，我今天會對條例草案投下棄權票，原因是我不能支持降低非指定地區的強拍門檻，我並非對於政府政策的不支持，反而我多次提出建議促進香港城市更新效率，希望政府能夠拿出新的城市更新方案。但是，歸根到法律層面，我們必須更加冷靜客觀。今天若條例草案獲得通過，我懇請發展局能夠承諾或考慮在兩年內檢討修訂對重建收購速度、對小業主的影響，特別是對於非指定地區的小業主作出全面階段性檢討。